주택 상속 — 나누기와 세금

법령 기준이 글은 2026년 8월 기준 법령과 실무를 반영해 작성했습니다. 법령과 판례는 변경될 수 있으므로, 구체적인 사안은 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

누가 받을 것인가 — 세 가지 선택지

실무에서 가장 권해 드리는 것은 한 사람이 취득하고 정산하는 방식입니다. 공유 등기는 당장은 편하지만 나중에 반드시 문제가 됩니다.

거주하던 자녀가 있는 경우

부모님과 함께 살던 자녀가 계속 거주하기를 원하는 사안이 많습니다. 이때 다른 형제들과 이해가 충돌합니다.

• 기여분 주장 — 오랜 기간 부양했다면 기여분을 주장할 여지가 있습니다.
• 동거주택 상속공제 — 세금 측면에서 유리한 요건을 갖췄을 수 있습니다(아래 참조).
• 정산금 마련 — 계속 살려면 다른 상속인의 몫을 돈으로 지급해야 합니다. 대출 가능 여부를 미리 확인하십시오.

반대로 다른 형제 입장에서는 "왜 그 집을 혼자 쓰느냐"는 문제가 됩니다. 분할이 끝나기 전 거주에 대해서는 사용이익 반환이 문제될 수 있습니다.

동거주택 상속공제

다음 요건을 모두 갖추면 주택가액(담보채무 차감)의 100%를 6억 원 한도로 공제받을 수 있습니다.

1. 피상속인과 상속인(직계비속 등)이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속 동거
2. 그 기간 동안 계속 1세대 1주택에 해당할 것
3. 상속인이 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유

2주택이 되는 문제

이미 자기 집이 있는 상속인이 주택을 상속받으면 2주택자가 됩니다. 이후 자신의 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.

다만 상속주택에 대해서는 특례가 마련되어 있어, 일정 요건 아래 기존 주택을 팔 때 상속주택을 주택 수에서 제외하는 등의 취급이 가능합니다. 요건과 기간이 정해져 있으므로 매도 계획이 있다면 미리 확인하셔야 합니다.

공유로 지분만 상속받은 경우에도 지분 크기에 따라 취급이 달라집니다. 이런 사정 때문에도 주택은 한 사람이 취득하는 편이 정리하기 쉽습니다.

임차인이 있거나 임차 중인 경우

• 피상속인이 임대인이었다면 — 임대인 지위가 상속인들에게 승계됩니다. 보증금 반환 의무도 함께 넘어오므로 채무로 계산해야 합니다.
• 피상속인이 임차인이었다면 — 임차권도 상속됩니다. 함께 살던 가족이 있다면 주택임대차보호법상 승계 규정을 확인하십시오.
• 보증금은 상속재산 — 임차보증금 반환채권은 상속재산에 포함되어 분할 대상이 됩니다.

채무가 있는 주택이라면

근저당이 많이 설정된 주택은 실질 가치가 크지 않을 수 있습니다. 시가 5억 원인데 채권최고액이 5억 원이라면 상속받아도 남는 것이 없습니다.

이런 경우 상속포기와 한정승인을 먼저 검토해야 하며, 한정승인을 하면 그 주택은 청산 대상이 됩니다. 살던 집을 지키려면 별도의 방법이 필요하므로, 등기부의 근저당 채권최고액부터 확인하시기 바랍니다.